Реестр договоров долевого участия в строительстве

Содержание
  1. Регистрация договора долевого участия в Росреестре
  2. Особенности регистрация договора долевого участия в Росреестре
  3. Важно после проведения гос. регистрации, договор изменению и корректировке не подлежит.
  4. Документы для регистрации
  5. Важно знать! Перед проведением регистрации каждого из ДДУ застройщик должен делать обязательные отчисления в компенсационный фонд долевого строительства. Сумма такого отчисления составляет 1,2% от стоимости каждого из договоров (п.3, ст.48, ФЗ-218). В обязанности гос. регистратора входит проверка факта оплаты указанного взноса.
  6. Важно! При регистрации всех последующих договоров госрегистратор не может потребовать ранее предоставленные документы, которые касается проекта строительства или компании застройщика (п.4, ст.48, ФЗ-218).
  7. Порядок проведения регистрации ДДУ
  8. Проверка и получение зарегистрированного ДДУ
  9. Проверка регистрации договора долевого участия в строительстве: через интернет или лично
  10. Получение выписки в бумажном варианте
  11. Получение выписки в виде электронного документа
  12. Если отсутствуют данные о регистрации ДДУ
  13. Для чего еще необходимо проверять регистрацию
  14. О договоре участия в долевом строительстве
  15. Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
  16. После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
  17. Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?
  18. Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?
  19. Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?
  20. В соответствии с требованиями 214-ФЗ:
  21. Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам – ЮК
  22. Зачем нужна регистрация ДДУ, и какие гарантии она дает дольщику
  23. Какие документы нужны для прохождения регистрации
  24. Порядок проведения процедуры
  25. Как проверить регистрацию договора
  26. В заключении
  27. Реестр договоров долевого участия
  28. Что такое реестр ДДУ в строительстве?
  29. Зачем регистрировать договор ДДУ в реестре?
  30. Какие нужны документы?
  31. Порядок регистрации
  32. Стоимость регистрации в росреестре

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Один лишь нюанс говорит о сложности правоотношений между дольщиками и застройщиком – не так часто нормативные правовые акты устанавливают требования по регистрации непосредственно самого договора, то есть юридического документа. Как правило, обязательным является лишь регистрация перехода права.

Договор долевого участия является единственным в своем роде, который является обязательным для оформления в письменном виде и регистрации в Росреестре, когда речь идет об оформлении инвестиционных отношений дольщика и застройщика.

Такая страховка исключает недоразумения, возникающие с правами требования на квартиру в проектируем и строящемся доме. Договор долевого участия в Росреестре подлежит регистрации в обязательном порядке.

Законодательно порядок, а также условия заключения соглашения дольщиков и застройщика (договор участия в долевом строительстве) регламентирует ставший знаменитым в народе ФЗ-214, защищающий права дольщиков. Согласно правил п.3, ст.4, ФЗ-214 только после гос регистрации Росреестр долевое участие в строительстве приобретает правовую основу.

Особенности регистрация договора долевого участия в Росреестре

Процесс госрегистрации ДДУ имеет особенности, связанные с тем, регистрируется это первый договор, касаемо конкретного строительного проекта, или это любой из следующих договоров ДДУ этого же проекта строительства многоэтажного дома. Отличия состоят в перечне подаваемых в Росреестр документов. Регистрация первого договора предполагает наличие гораздо большего количества документов.

Подготовка документов включает проверку и изучение:

  • правового режима строящегося объекта;
  • правового статуса застройщика;
  • наличия всех разрешительных документов на застройку;
  • правильность и соответствие требованиям законодательства проектной документации и многое другое.

Поэтому только специалист в области права сможет выявить все несоответствия в них, а также найти пути разрешения возможных сложностей во взаимоотношениях с застройщиком.

Важно после проведения гос. регистрации, договор изменению и корректировке не подлежит.

Регистрация первого договора и сбор пакета документов проводится непосредственно самим застройщиком. В последующем любой дольщик по образцу первого договора, зарегистрированного в росреестре, может подать документы на регистрацию самостоятельно.

Следует учесть! Застройщики практически никогда не идут ни на какие уступки дольщику, касаемо корректировки отдельных условия договора.

Кроме того, без специального образования невозможно выявить риски и несоответствия действующему законодательству.

Следовательно, анализировать условия договора ДДУ должен специалист в области права и сделать нужно своевременно, то есть до его гос. регистрации.  

Застройщик должен в Росреестр предоставить не только сам юридический документ, но и все данные дольщика. Плюс к этому готовится полный пакет документов, который касается проекта строительства, сферы деятельности застройщика и т.д.

При проведении регистрации любого последующего ДДУ, госрегистратору поддается лишь сам договор, данные дольщика, а также сведения, идентифицирующие приобретаемую квартиру.

Важно! Оплата по договору, в том числе и первоначальный взнос, в соответствии с требованиями закона, должна проводиться только после регистрации соглашения (п.3, ст.5, ФЗ-214). Начиная с 2017 года, дольщики могут платить по ДДУ через специально зарегистрированные счета эскроу.

Документы для регистрации

Перечень обязательных документов, необходимых для регистрации застройщиком ДДУ с первым дольщиком, прописан положениями п.2, ст.48, ФЗ-218. Он состоит из следующих документов:

  • разрешение на проведение строительства;
  • подробный план строящейся многоэтажки, он должен содержать количество квартир, а также нежилых помещений с их площадями и планом расположения;
  • проектная декларация, касаемо проекта строительства конкретной многоэтажки;
  • заключение контролирующих органов, которое касается соответствия застройщика, как юр. лица требованиям, установленным ФЗ-214;
  • другие документы, которые касаются проекта строительства, компании, включая подготовленный первый экземпляр ДДУ;
  • сведения и документы, который должен предоставить дольщик.

Важно знать! Перед проведением регистрации каждого из ДДУ застройщик должен делать обязательные отчисления в компенсационный фонд долевого строительства. Сумма такого отчисления составляет 1,2% от стоимости каждого из договоров (п.3, ст.48, ФЗ-218). В обязанности гос. регистратора входит проверка факта оплаты указанного взноса.

Исключение составляет лишь случай, когда дольщик вносит деньги на счёт эскроу, Согласно условиям ДДУ, в этом случае застройщик не должен отчислять взносы в компенсационный фонд.

//www.youtube.com/watch?v=93B5gfj31ww

В перечень необходимых для регистрации каждого последующего ДДУ, после проведения регистрации первого договора входит:

  • непосредственно договор, подписанный сторонами;
  • заявление о проведении гос регистрации от самого дольщика, а также застройщика;
  • паспорт дольщика, который регистрирует договор (если в число дольщиков входят дети, то подается свидетельство о рождении);
  • нотариально заверенное согласие одного из супругов на приобретение квартиры в многоэтажке;
  • договор залога прав требования. Это необходимо на случай приобретения квартиры на кредитные средства;
  • документ с детальным описанием квартиры, в котором указана площадь расположение и поэтажный план, позволяющий идентифицировать объект.

Важно! При регистрации всех последующих договоров госрегистратор не может потребовать ранее предоставленные документы, которые касается проекта строительства или компании застройщика (п.4, ст.48, ФЗ-218).

Регистрацию ДДУ дольщик может поручить выполнить своему представителю. Выполняется такая услуга по нотариально удостоверенной доверенности.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Весь процесс регистрации договора можно разбить на несколько этапов:

  • подготовка указанных в перечне документов;
  • оплата госпошлины за проведение регистрации;
  • подача всех необходимых документов для проведения гос. регистрации в Росреестр.

Документы можно подать, кроме личного обращения в Росреестр или МФЦ, почтовым отправлением, либо отправить документы в электронном виде. Эта процедура выполняется на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи дольщика (застройщика).

Важно! Если документы подаются лично, необходимым является присутствие не только самого дольщика, но и представителя застройщика. Факт передачи документов для гос. регистрации подтверждается выдачей расписки о получении госрегистратором пакета документов.

Проверка и получение зарегистрированного ДДУ

Получение документов после проведённой гос. регистрации происходит по предоставлению паспорта и выданной дольщику расписки. Согласно правил, прописанных п.2, ст.28, ФЗ-218, зарегистрированный договор имеет специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации ДДУ регламентируется правилами п.1, ст.16, ФЗ-218 – не более 7 рабочих дней. Если регистрационный пакет документов подавался через МФЦ, то к указанному сроку нужно добавить еще 4 дня.

Не знаете, как проверить регистрацию договора долевого участия? Согласно правилам законодательства, сделать это можно тремя способами:

  1. Непосредственно у застройщика, проверив наличие штампа о регистрации на самом договоре.

  2. Взять выписку из ЕГРН.

  3. Посмотреть непосредственно на сайте Росреестра.

С момента, когда права собственности на приобретенную квартиру оформлены, дольщик будет являться плательщиком налога на имущество физ. лиц.

Проведение регистрации договора является достаточно сложной процедурой, связанной с подготовкой и проверкой необходимой для этого документации.

Источник: //pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/registraciya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-rosreestre.html

Проверка регистрации договора долевого участия в строительстве: через интернет или лично

Реестр договоров долевого участия в строительстве

С 2014 года регистрация ДДУ носит обязательный характер. Для дольщика на сайте Росреестра запущена электронная услуга мгновенной проверки. В случае, если полученные данные неудовлетворительны, гражданин имеет возможность получить более точные данные путём получения выписки из реестра недвижимости в электронном виде или бумажном, с печатью Росреестра.

С 2014 года у сторон договора долевого участия (ДДУ) появилась обязанность проходить процедуру регистрации. Покупка жилья путём заключения указанного соглашения, несмотря на риски, остается популярной и на сегодняшний день. Чтобы не стать «обманутым дольщиком», нужно выполнять нехитрые правила проверки застройщика, в том числе проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра.

Дольщик подписывает с застройщиком 3 экземпляра договора. Представитель застройщика самостоятельно относит документы в МФЦ или Росреестр. Участие приобретателя недвижимости в этом процессе не требуется.

Как правило, на практике застройщик не бегает с каждым новым соглашением, а копит некоторое их количество и все вместе передает в регистрирующий орган.

Поэтому узнавать о возникновении зарегистрированных прав на приобретаемый объект рекомендуется не сразу.

Актуальную информацию о проведении необходимых юридически значимых действий госорганом гражданин, заключивший договор долевого участия, может узнать:

  • через получение выписки из ЕГРН;
  • в режиме онлайн на портале ФРС (rosreestr.ru.).

Получение выписки в бумажном варианте

Для тех, кто больше доверяет бумажным документам или не имеет доступа в интернет, предусмотрен вариант непосредственного обращения в отделение регистрирующего органа или совершение тех же действий посредством многофункциональных центров (МФЦ). Разница заключается лишь в сроке изготовления документа.

Таблица 1. Сроки и документы для заказа выписки в МФЦ и Росреестре

Орган Документы Сроки       подготовки Госпошлина
МФЦ Удостоверение личности; копия договора;заявление. 5 дней 300 рублей – за электронный документ; 750 рублей – за бумажный вариант.
Росреестр 7 дней

Квитанцию об оплате госпошлины за выдачу информации закон предоставлять гражданина в обязательном порядке не требует, однако по собственной инициативе заявителя приложить её не запрещается.

Получение бумажной выписки происходит в месте подачи заявки, если, по желанию гражданина, подавшего заявление, она не направляется ему почтовым отправлением. Также Росреестр предусмотрел и курьерскую доставку за отдельную плату.

Получение выписки в виде электронного документа

Такая госуслуга, как предоставление выписки в электронном виде на сайте госоргана (иконка в виде распахнутой книжки «Получение сведений из ЕГРН»). После заполнения всех необходимых граф нужно отправить запрос и ждать на электронную почту код и образец реквизитов для оплаты. С момента перевода денег статус заявки изменится, что означает ее передачу в работу.

В виде документа в формате PDF выписка придет на указанную электронную почту. Её стоимость ниже бумажного аналога, всего 250 рублей – за выписку о правах на объект и 300 руб. – за расширенную версию. Время оформления – всего 3 дня.

На официальном сайте госоргана, осуществляющего регистрацию, случаются сбои и технические работы. Если нет времени ждать, можно воспользоваться предлагаемой помощью сторонних сайтов, предлагающих заказать выписку. В любом поисковике при запросе «выписка из ЕГРП» их выпадает множество. Некоторые имеют схожее название с сайтом rosreestr.ru.

Заказ с помощью этих «клонов» имеет свои плюсы:

  1. Анкета для запроса проще для заполнения, чем на вышеупомянутом сайте.
  2. Время ожидания готового результата меньше, колеблется от получаса до 1 часа.
  3. Перечень способов оплаты больше (например, электронные деньги принимаются не только с платежной системы Киви, но и PayPal, и WebMoney).
  4. Стоимость услуги аналогична.

Проверка через сайт Росреестра

Рис.2 Человечки возле ноутбука с транспарантом Help. Источник: сайт Компьютер дома

На портале rosreestr.ru. запущен сервис, позволяющий провести проверку ДДУ в Росреестре. В самом низу главной страницы есть пункт «Электронные услуги и сервисы».

Там необходимо выбрать в левой колонке значок домика «Справочная информация  по объектам недвижимости в режиме online». В графу кадастровый номер земельного участка вписать номер из договора (см. в пункте про предмет).

Если на руках заключенного соглашения нет, то кадастровый номер можно получить на открытых сервисах. В частности, он будет отображаться на публичной кадастровой карте.

После написания номера участка навести курсор на кнопку «Сформировать запрос» и далее на графу «Адрес». Отобразится информация по искомому участку, там нужно навести и кликнуть по графе «Права и ограничения».

После этих действий на экране монитора загрузится список всех обременений, в том числе договоры, поставленные на учёт в Реестре недвижимости. Когда номер договора будет совпадать с тем, что указан в перечне ограничений, поводов для беспокойства нет.

Он зарегистрирован, поскольку источник полученных данных – это ЕГРН. К слову, расторжение договора также отображается в выписке.

Плюсы возможности проверить ДДУ через интернет в Росреестре заключаются в следующем:

  • она абсолютно бесплатна для заявителя;
  • время получения информации минимально.

Но можно назвать и минусы проверки:

  • может не отображать актуальных данных;
  • в периоды сбоя или обновления сайта работа затруднена, данные представляются в искаженном виде;
  • нет поиска по номеру, присвоенного регистратором.

Если отсутствуют данные о регистрации ДДУ

Если проверка в Росреестре проведена, а номер в появившемся перечне не находится, то есть вероятность, что регпалата ещё не успела провести регистрационные действия. Нужно посмотреть графу, где указана дата обновления. Проведение необходимых действий регистратором происходит от пяти до девяти дней, а данные вносятся в реестр еще позже.

Обратите внимание! Для собственного спокойствия лучше будет запросить выписку из ЕГРН, она более содержательна, чем форма мгновенной проверки.

Если в полученном документе данные о зарегистрированном соглашении также будут отсутствовать, нужно уточнить у своего застройщика, зарегистрирован ли им договор долевого участия в Росреестре. При уклонении представителей застройщика от разговора или невнятном объяснении причин задержки передачи для проведения регистрационных действий лучше это сделать в письменном виде.

Бывают неприятные ситуации, когда приходит отказ в процедуре совершения юридически значимых действий, поскольку на объект уже есть зарегистрированные ограничения в пользу другого лица.

В случае предоставления застройщиком данных о направлении на регистрацию (на руках есть расписка в получении пакета документации), а также при предъявлении экземпляра соглашения с отметкой о прохождении процедуры и присвоенным регистратором номером нужно уточнять сведения в Росреестре.

Для чего еще необходимо проверять регистрацию

Если приобретение квартиры происходит не напрямую через застройщика, а путём переуступки прав на неё (цессия), то лицу, приобретаемому право требования, до подписания соглашения и внесения денежных средств необходимо проверить данные. К сожалению, по фамилии гражданина поиск на rosreestr.ru осуществить невозможно.

Есть только вариант – по номеру договора провести проверочные мероприятия по ранее описанным вариантам. Если окажется, что договор не зарегистрирован, то заключение соглашения об уступке прав невозможно, а в случае подписания оно будет признано недействительным со всеми вытекающими неприятными последствиями.

Регистрация договора долевого участия в строительстве – это мера, направленная на защиту прав дольщика. Она гарантирует ему права на покупаемый объект недвижимости и защищает от произвола застройщика и его недобросовестности. Чтобы избежать потери своих денежных средств, необходимо контролировать правильность оформления документов.

Как заказать выписку из ЕГРН на сайта Росреестра смотрите в видео

Источник: //yakapitalist.ru/imushhestvo/proverka-ddu-v-rosreestre/

О договоре участия в долевом строительстве

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.  

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

  Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.  

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Источник: //stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/o-dogovore-dolevogo-uchastiya

Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам – ЮК

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Еще несколько лет назад, принимая решение об инвестировании средств в долевое строительство, граждане не могли быть полностью уверены в успешной реализации проекта. Был велик риск остаться ни с чем, поскольку договор, ранее заключаемый с застройщиком, не давал дольщику никаких гарантий, что оплаченная им квартира не будет перепродана другому инвестору.

Сегодня это исключено, строительная компания не имеет право брать плату до того момента, пока договор не пройдет положенную регистрацию. Но лучше не верить заверениям застройщика, что все в порядке, и самостоятельно проверить, включен ли ДДУ в государственный реестр договоров долевого участия в строительстве.

Это может сделать каждый дольщик, независимо от региона своего проживания.

Зачем нужна регистрация ДДУ, и какие гарантии она дает дольщику

Введение в действие 214 ФЗ избавило дольщиков от множества рисков, в том числе от двойных продаж оплаченной квартиры.

Раньше такое случалось достаточно часто, поскольку договор, подписываемый между участником и застройщиком, не регистрировался, и государственные органы не извещались о прошедшей сделке. Строительные фирмы распоряжались квартирами так, как считали нужным.

В результате после сдачи объекта нередко на одну квартиру претендовало сразу несколько дольщиков. Именно поэтому была введена обязательная регистрация ДДУ.

Все заключенные застройщиком договоры включаются в государственный реестр, где объект закрепляется за конкретным дольщиком, и только он один имеет право требовать с застройщика квартиру после сдачи дома.

Таким образом, регистрация гарантирует, что жилье не будет перепродано застройщиком другому лицу.

С 2017 года произошли еще более существенные изменения в законодательстве.

Ранее застройщик мог потребовать с дольщика внесения денег сразу после подписания договора, который на тот момент еще не был зарегистрирован, и в соответствии с юридическими нормами считался незаключенным.

Именно такой порядок оплаты чаще всего и практиковался застройщиками, а нередко договор подписывался еще до получения разрешения на возведение объекта. Бывали случаи, когда разрешение так и не было оформлено, а деньги дольщика растворялись вместе с недобросовестной строительной фирмой.

В результате поправок в законе, а конкретно ч.3 ст.5 214 ФЗ, теперь оплата по договору может производиться только поле его регистрации, что исключает любые неприятные последствия для дольщика.

Какие документы нужны для прохождения регистрации

Чтобы договор долевого участия был внесен в реестр, необходимо собрать определенный пакет документации как застройщику, так и дольщику. При этом существует некоторая разница в документах, предоставляемых для регистрации ДДУ с первым и последующими участниками сделки.

Документы, которые должен представить в госорганы застройщик при первичной регистрации:

  1. Разрешительные документы на возведение объекта. При этом законодатель указывает, что непредставление данных бумаг не является нарушением. Если они не переданы заявителем, то регистрирующая организация должна запросить их в инстанции, которая изначально их выдавала.
  2. План дома, который содержит все основные сведения о возводимом объекте: его местонахождение, количество помещений (в том числе жилых и нежилых), точное число машино-мест, площадь каждого объекта.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение органа, осуществляющего госконтроль за долевым строительством в данном населенном пункте, о соответствии строительной компании всем условиям и требованиям законодательства. Если данное заключение не предъявлено, регистрирующий орган его запрашивает самостоятельно.
  5. Договор со страховой компанией либо договор поручительства с кредитным учреждением.

При оформлении договоров со вторым и последующими дольщиками, все вышеперечисленные документы повторно не подаются, поскольку они уже имеются в регистрирующей организации. Застройщик должен только представить страховку или договор поручительства, если они были оформлены на каждого участника в отдельности.

Дольщики тоже должны подготовить определенный список документов:

  1. ДДУ, необходимо представить минимум три подлинных экземпляра: по одному для дольщика и застройщика, третий экземпляр остается в Росреестре. Если дольщиков больше, то договоры нужно распечатать в соответствии с количеством участников.
  2. Заявление, написанное застройщиком и участником.
  3. Документы дольщика, удостоверяющие его личность. Возможна подача документов не лично участником, а другим гражданином, представляющим его интересы. В этом случае нужна доверенность, заверенная нотариусом.
  4. Если ДДУ заключается одним из супругов, требуется разрешение на данную сделку второго, которое должно быть нотариально заверено.
  5. Залоговый договор на право требования, если деньги были заимствованы в кредитном учреждении.
  6. Документы на приобретаемый жилой объект, с указанием местонахождения квартиры на общем плане дома и планируемой площади помещения. Документы составляются застройщиком и согласуются с дольщиком.

Порядок проведения процедуры

После того, как будут собраны все документы, их нужно подать в Росреестр. Это можно сделать разными способами:

  • самому отнести в МФЦ или регистрирующий орган;
  • отправить почтовым отправлением с уведомлением и обязательной описью вложенных документов;
  • через портал государственных услуг.

Необходимо также оплатить госпошлину. Ее размер составляет для обычных граждан 350 рублей. При этом квитанцию об ее уплате можно не предоставлять, поскольку вся информация о платежах хранится в электронной информационной системе, к которой имеют доступ все госорганы. Однако нужно учесть, что если информация о платеже не поступит в систему, то ДДУ не будет зарегистрирован. Если документы подаются третьим способом, то при расчете госпошлины применяется понижающий коэффициент 0.7.

После подачи документов на руки заявителю выдается расписка в их получении, в которой отражается весь список предоставленных документов и дата приема. Расписка является официальной бумагой, на ее основании затем вам будет выдан ДДУ с отметкой об успешно пройденной регистрации и выписка из ЕГРП.

При регистрации ДДУ с первым дольщиком, сведения о нем заносятся в реестр заключенных договоров участия в долевом строительстве в течение недели, если документы подавались непосредственно в Росреестр. При оформлении договора через МФЦ, информация о нем поступает в реестр не позже чем через девять будних дней.

Регистрации также подлежат и другие документы, которые заключаются на основании ДДУ: дополнительные соглашения между участником и застройщиком, договор переуступки права требования, документ о прекращении договора по инициативе любой из сторон или по судебному решению.

Как проверить регистрацию договора

Далеко не всегда дольщик принимает личное участие при подаче документов на регистрацию. Зачатую эту обязанность берет на себя застройщик, включая эту услугу в список обязательных платежей для участника. Как проверить, действительно ли ДДУ внесен в реестр? Это можно сделать двумя способами:

В первом случае необходимо принести  собой ДДУ, паспорт, написать заявление и оплатить 200 рублей госпошлины. Все документы подаются под расписку, а через пять дней можно получить саму выписку.

Чтобы получить информацию через Интернет. Нужно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • зайти на сайт Росреестра в раздел электронные услуги;
  • из открывшегося перечня выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • ввести в первую графу кадастровый № того участка, на котором возводится дом, и сформировать запрос;
  • выбрать ссылку на сведения из ЕГРП;
  • зайти в раздел «Права и ограничения»;
  • в открывшемся списке найти номер своего договора.

В заключении

Долевое строительство имеет свою специфику, которую нужно всегда учитывать, перед принятием решения об инвестировании проекта. Бдительность, а также продуманные и взвешенные действия, помогут дольщику избежать будущих проблем. Прежде чем заключить ДДУ, необходимо проверить репутацию и документы компании и проанализировать положения договора.

Экспертизу договора (неопубликованная статья «Анализ ДДУ») лучше всего доверить грамотным юристам, которые проведут проверку документа на наличие всевозможных скрытых и невыгодных для участника условий. И, конечно, самое главное – расплачиваться с застройщиком нужно только после того, как договор прошел положенную регистрацию.

Все свои вопросы вы можете задать опытным юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам безопасно совершить сделку, проведем проверку застройщика, сделаем анализ договора. Если у вас возникли споры со строительной компанией, мы поможем разрешить их в вашу пользу с максимальной для вас выгодой. Обращайтесь к нам с любыми вопросами и проблемами.

Для связи  нашими специалистами используйте данные со страницы «Контакты».

Источник: //help-ddu.ru/dogovor/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-chto-eto-takoe

Реестр договоров долевого участия

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Совсем недавно долевое участие в финансировании многоквартирного дома было достаточно авантюрным делом. Ничего не мешало застройщикам продать строящуюся квартиру нескольким покупателям, и этим активно пользовались как мошеннические конторы, так и отдельные нечестные сотрудники вполне добропорядочных фирм.

Теперь такая вероятность исключена. Застройщик имеет право получить деньги по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) только после регистрации этого соглашения в Росреестре, поэтому неоднократная продажа квартир невозможна.

Что такое реестр ДДУ в строительстве?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит сведения обо всех объектах, в том числе находящихся на разных стадиях строительства. За регистрацию прав и обременений отвечает Росреестр – орган государственной исполнительной власти. На него возложены функции создания и ведения единого кадастра.

ДДУ должны обязательно проходить регистрацию в ЕГРН.

Зачем регистрировать договор ДДУ в реестре?

Это обязательное требование Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Большинство дольщиков интересует, не создает ли это для них дополнительных проблем и дает ли какие-то преимущества.

Несомненно, регистрация договора требует определенных временных затрат, кроме того, за государственную услугу придется уплатить государственную пошлину, которая для дольщиков невелика. Преимущества такой регистрации несомненны.

Именно с введением Закона № 214-ФЗ прекратилась вакханалия на рынке вновь вводимого в эксплуатацию жилья, когда на одну квартиру претендовали несколько добросовестных, то есть полностью оплативших свой взнос, дольщиков. Разбирательства между такими  совладельцами поневоле были весьма драматическими, и по факту квартиру получал обычно тот, кто ее первым занял. Теперь такие варианты в принципе исключены.

Застройщик может получить деньги от дольщика только после регистрации ДДУ в Росреестре. Госорган не зарегистрирует две таких сделки по одному объекту недвижимости, и даже по ошибке повторная продажа квартиры невозможна.

Требование о получении денег только после регистрации ДДУ вступило в действие с 2017 года. Раньше компании просили выплатить деньги вперед. Это вело к тому, что средства дольщиков поступали застройщику в тот момент, когда договор еще не был официально заключен.

Более того, часто деньги начинали собирать еще до получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Если на этом этапе происходили какие-то неприятности, вся их тяжесть ложилась на граждан. Теперь ч. 3 ст.

5 Закона № 214-ФЗ четко регламентирует порядок процедуры, права и обязанности сторон, и, несомненно, это пошло на пользу дольщикам строительства.

Пытаясь обойти данное требование закона, застройщики часто стремятся включить в договор дополнительные пункты. Например, вводится понятие некоего гарантийного взноса в размере стоимости договора. Устанавливается дата, к которой этот взнос должен быть внесен. Эта дата никак не привязана к регистрации.

Все это является юридическим нонсенсом. Во-первых, попытка нарушения законодательства в этом случае очевидна. Во-вторых, требование об оплате до регистрации в Росреестре вносится в договор, который до этой регистрации считается незаключенным.

block_attantion

Какие нужны документы?

Как и любая бюрократическая процедура, регистрация ДДУ требует сбора и подачи в государственные органы установленного пакета документов. Часть бумаг должен предоставить застройщик, а часть – дольщик строительства. Интересно, что набор документов при регистрации первого ДДУ по многоквартирному дому и всех последующих договоров различаются.

Когда заключается самый первый ДДУ на квартиру в строящемся доме, девелопер обязан предоставить:

  • бумаги, позволяющие ему возводить данный многоквартирный дом. Согласно требованиям закона, застройщик может не предоставлять их, однако регистрации соглашения в этом случае не произойдет. Росреестр самостоятельно затребует справки;
  • подробный план строения с указанием в нем всех важных параметров, в том числе места нахождения, общего количества помещений с разделением на жилые и нежилые, количества мест для стоянки автомобилей, площади каждого подлежащего реализации объекта внутри многоквартирного дома и др.;
  • декларация проекта;
  • заключение органа, которому поручен контроль за долевым строительством в населенном пункте, о том что девелоперская компания соответствует всем установленным в законах требованиям и условиям. Этот документ тоже может не предоставляться застройщиком, тогда Росреестр затребует его самостоятельно;
  • договор страхования с соответствующей компанией либо документ о поручительстве от кредитной организации.

При заключении второго и последующих ДДУ застройщик не обязан подавать эти документы заново, так как они уже имеются в Росреестре. Единственная официальная бумага, которая подается каждый раз, это договор страхования или соглашение поручительства, если они не оформлялись как общие, а разрабатывались на каждого отдельного дольщика.

Гражданам также необходимо собрать и предоставить установленный пакет документов. В него входят:

  • сам договор долевого участия. Требуется три подлинных экземпляра: по одному дольщику и застройщику, третий остается в Росреестре. Бывают случаи, когда ДДУ подписывается не с одним, а с несколькими дольщиками сразу, тогда количество экземпляров должно соответствовать числу граждан, плюс 2 экземпляра – для застройщика и Росреестра;
  • заявление на регистрацию ДДУ;
  • документы, которые удостоверяют личность дольщика. Законодательство позволяет подписывать соглашение представителю гражданина, в этом случае требуется его паспорт и заверенная нотариусом доверенность на совершение этих действий;
  • если дольщик находится в браке, требуется разрешение второго супруга на заключение ДДУ. Это разрешение также должно быть заверено у нотариуса;
  • если покупка жилья оплачивается взятыми в кредит средствами, необходимо предоставить залоговый договор на право требования;
  • документы приобретаемого объекта. В них должно быть указано конкретное помещение на общем плане дома и его запланированная площадь. Эту бумагу готовит застройщик, дольщик должен ее согласовать.

Порядок регистрации

Подать документы на регистрацию ДДУ можно несколькими способами:

  • лично принести в Росреестр;
  • отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • через многофункциональный центр. Этот метод удобен тем, что МФЦ действуют по принципу экстерриториальности, то есть можно подать документы в тот центр, который находится рядом с домом. Однако оформлением регистрации все равно будет заниматься Росреестр, поэтому срок процедуры удлинится на время пересылки бумаг;
  • с использованием электронных сервисов. Подача документов таким способом наиболее удобна, однако есть определенные недостатки. Для регистрации договора нужна электронная цифровая подпись. Оформить такую подпись технически не сложно. Нужно обратиться в удостоверяющий центр в вашем городе, имея при себе паспорт. Адрес центра вы без труда найдете в интернете. Однако стоимость этой услуги достаточно высока. Она зависит от конкретного региона, и, как правило, составляет несколько тысяч рублей.

После того, как бумаги сданы в Росреестр, вам выдадут расписку об их приеме. Она содержит список полученных документов и дату их подачи. После регистрации вам выдадут ДДУ с отметкой и выписку из ЕГРН.

Если в регистрирующий орган вы обращались лично, то договор должны зарегистрировать в течение 7 дней, если документы подавались через МФЦ, процедура займет 9 рабочих дней.

Обязательной регистрации в ЕГРН подлежат все документы, составляемые на основании ДДУ. Это могут быть различные дополнительные соглашения с застройщиком, договоры о переуступке прав и т.п.

Большинство дольщиков желают лично убедиться в том, что их соглашение зарегистрировано в ЕГРН. Расскажем как это можно проверить:

  • зайти на сайт Росреестра, ввести кадастровый номер объекта из раздела «Предмет договора» в ДДУ. Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта. Далее нужно заполнить остальные графы;
  • кликнуть на «Сформировать запрос» и дождаться появления результатов;
  • отыскать в них графу «Права и ограничения». В ней будут указаны все номера ДДУ, заключенных по вашему дому, нужно найти номер своего договора. Если его там нет, значит, он не зарегистрирован. Причины этого придется узнавать в Росреестре.

Можно подать запрос в Росреестр на выдачу выписки из ЕГРН. При себе нужно иметь ДДУ и паспорт. Эта услуга платная.

Стоимость регистрации в росреестре

За регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Ее оплачивают все участники договора. Сумма делится на число сторон. Для физических лиц в 2017 году размер этой пошлины – 350 рублей, для юридических лиц, а в данных договорах это обычно застройщики, размер – 6000 рублей.

Исчисляется сумма платежа так: если участники договора – только застройщик и 1 дольщик, то установленная госпошлина делится на 2, и застройщик заплатит 3 тысячи рублей. Если договор подписывается одновременно с 2 дольщиками, компания платит третью часть размера госпошлины – 2 тыс. рублей и так далее.

Именно по этой причине фирмы любят собирать дольщиков  в сравнительно большие группы и экономить на регистрации ДДУ. Госпошлина дольщиков тоже делится в такой же пропорции. То есть в первом случае нужно будет внести 175 рублей, а во втором – чуть больше 116 рублей.

Но при покупке жилья для дольщика такая экономия является незначительной.

При оформлении договора при помощи электронных сервисов на госпошлину действует скидка 30%.

Участие в финансировании доли в строительстве многоквартирного дома – ответственное мероприятие, требующее взвешенных решений. Перед тем как подписать договор долевого участия, покажите его текст опытному юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости.

Вполне вероятно, у него возникнут вопросы к документу, предлагаемому вам застройщиком. Девелоперы любят включать в такие соглашения различные пункты, снимающие с них ответственность по срокам сдачи объекта и качеству выполненных работ. Возможно, вмешательство юриста приведет к изменению текста документа.

Если этого не произойдет, юрист проанализирует возникающие риски и даст совет о том, целесообразно ли подписание договора, предложенного застройщиком.

В ряде случаев описанные выше пункты соглашения, внесенные заказчиком, нарушают требования законодательства и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.

Первоначальную консультацию адвокатов, сотрудничающих с нашим сайтом, вы можете получить в режиме онлайн.

Источник: //zaoalto.ru/articles/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya/

Юрист МСК
Добавить комментарий