Что лучше жкх или тсж

Содержание
  1. Что лучше тсж или управляющая компания в 2019 году
  2. Формы управления МКД
  3. Если выбрать управляющую компанию
  4. Плюсы управления через ТСЖ
  5. Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
  6. Оптимальная форма управления домом
  7. Резюме
  8. Тсж или управляющая компания – что лучше? управляющая компания и тсж: плюсы и минусы
  9. Управляющая компания
  10. Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы
  11. Оптимальная форма правления
  12. Создаем ТСЖ
  13. Информирование людей о сути ТСЖ
  14. Работа с людьми и подбор персонала
  15. Собрание по созданию ТСЖ
  16. Финишные организационные работы
  17. Заключение
  18. Что лучше жкх или тсж
  19. Тсж или управляющая компания — что лучше? управляющая компания и тсж: плюсы и минусы
  20. Форум города Дзержинский
  21. Тсж или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества
  22. Тсж или ук: как не ошибиться при выборе
  23. Отличия ТСЖ от УК
  24. Управляющая компания или ТСЖ – что выгоднее собственнику
  25. Плюсы и минусы ТСЖ перед управляющей компанией
  26. Тсж или управляющая компания – что лучше?
  27. Способы управления МКД
  28. Правовые основы
  29. Управляющая организация
  30. Плюсы
  31. Минусы
  32. Товарищество собственников жилья
  33. Преимущества
  34. Недостатки
  35. Основные различия
  36. Выбор способа управления

Что лучше тсж или управляющая компания в 2019 году

Что лучше жкх или тсж
Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве.

Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.

Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

  • выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
  • планирование бюджета;
  • наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
  • знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
  • установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Источник: //pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html

Тсж или управляющая компания – что лучше? управляющая компания и тсж: плюсы и минусы

Что лучше жкх или тсж

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться.

Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления.

В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания – что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
  • проверять выполнение работ;
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются.

Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше.

Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее – ТСЖ или управляющая компания.

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Устав организации.

Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании.

Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству.

Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже.

Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме.

Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом.

В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на ликвидацию ТСЖ времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать – ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании.

Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться.

ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания – что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

  • составляется реестр собственников;
  • определяется адрес ТСЖ;
  • готовится Устав;
  • подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
  • готовят бюллетени;
  • уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
  • в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • счетной комиссии;
  • о способе управления;
  • утверждается Устав;
  • выбирают председателя и остальных лиц;
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
  • выбирают место, где будет размещаться информация;
  • выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное ание. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

После проведения ания оформляются документы, в число которых входит:

  • список собственников;
  • протокол счетной комиссии;
  • протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями (протоколом собрания, уставом, сведениями о авших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

  • получить техническую документацию;
  • составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
  • изучить правила обеспечения населения коммунальными услугами;
  • изучить правила предоставления жилищных услуг;
  • при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
  • а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Источник: //fb.ru/article/254479/tsj-ili-upravlyayuschaya-kompaniya---chto-luchshe-upravlyayuschaya-kompaniya-i-tsj-plyusyi-i-minusyi

Что лучше жкх или тсж

Что лучше жкх или тсж

  • полная невозможность проконтролировать расходы средств, имеется возможность для хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламу и т.д.)

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше ЖКХ или ТСЖ не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

Тсж или управляющая компания — что лучше? управляющая компания и тсж: плюсы и минусы

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании.

Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться.

ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются.

Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше.

Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее — ТСЖ или управляющая компания.

Форум города Дзержинский

ЖКХ- это нечто общее название, типа народное образование, социальная сфера. С Нового года ВСЕ должны будут решить, что будут делать с коммуналкой1. вариант ТСЖ: заключаем договора сами или нанимаем управляющую компанию2.

Если ТСЖ не организовали, то управляющую компанию выбирает город Город предлагает фирму «Евросервис» или что-то похожее. А уж она буде делать что-то сама, что-то передавать ДИСКу, Лифтремонту и т.д.

3.

Каждый единолично заключает договора( у нас в городе неприменимо)

Есть как плюсы так и минусы в ТСЖ(работаю в строительстве)Если дом соответственно и прилегающая территория принадлежит тсж с дорогами коммуникациями и всеми прилегающими малыми формами и тд. То и обслуживание а также ремонт (всего)идет весь из кармана ТСЖ-стов!В это же время в бюджет города поступают деньги налогоплатильщиков (вас-же) на теже самые работы

Спасибо Вам друзья.

Тсж или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, организованное с целью правильной эксплуатации и технического содержания одного или нескольких многоквартирных домов.

Управляющая компания тесно сотрудничает с поставщиками услуг.

Поскольку управляющая компания является коммерческой организацией и может объединять множество жилищных объектов, она должна иметь резервный капитал на погашение задолженности за потребление услуг.

//www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

Согласно статистике на сегодняшний день 80% жилищных объектов заключают договора с управляющей компанией и лишь 20% организовывают ТСЖ. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом является заключение договора ТСЖ с управляющей компанией.

О том, что готовы вступить в товарищество собственников жилья или выбрать частную управляющую компанию, чаще заявляют респонденты с высшим и неполным высшим образованием (49%) и опрошенные с высокой самооценкой материального положения (52%). Противоположное мнение наиболее склонны выражать респонденты с низкой самооценкой материального положения (23%)

Рекомендуем прочесть:  Какие нужны документы чтоб развестись

Более половины россиян (58%) не слышали о проводимой в стране реформе ЖКХ, по которой дом может быть капитально отремонтирован за счет государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ по решению жильцов. Более четверти респондентов (28%) осведомлены об этом. 13% затруднились ответить.

Среди тех, кто информирован о возможности капитального ремонта дома за счет средств государственной корпорации, чаще встречаются жители обеих столиц и средних городов (40-41%). Доля таких респондентов возрастает и по мере повышения уровня образования — с 20-21% среди россиян с начальным и средним образованием до 37% среди респондентов с высшим или неполным высшим образованием.

Жители малых городов и сел (61-64%) чаще демонстрируют свою неосведомленность об этой реформе.

Что касается минусов, то краеугольным камнем при таком подходе являются деньги. Управляющая компания никак не заинтересована в том, чтобы снизить расходы жильцов на обслуживание дома. Кроме того, несмотря на то, что теоретически УК должна отчитываться о тратах, ее финансовая деятельность в большинстве случаев остается для жильцов закрытой.

То есть они не имеют возможности отследить куда были потрачены средства и сколько их поступило. Третьим минусом является то, что качество обслуживания дома у УК стоит обычно не на первом месте. При выборе подрядных организаций на первое место выходит либо стоимость их услуг, либо личная договоренность.

И, наконец, штат УК шире, чем у ТСЖ, а это означает дополнительные расходы на зарплаты сотрудников.

Из положительных сторон ТСЖ следует в первую очередь выделить экономичность. При грамотном подходе постоянными тратами станут лишь оплата уборки и вывоза мусора, а на текущий ремонт деньги будут собираться по мере необходимости.

Второе: штат сотрудников ТСЖ меньше, а значит, их ежемесячное вознаграждение потребует меньших расходов, чем на зарплаты рабочим УК. Третье: вся финансовая деятельность ТСЖ прозрачна, каждый из жильцов может непосредственно влиять на все доходы и расходы дома.

Четвертое: ТСЖ принимает решения о ремонте или благоустройстве оперативно, жильцам не придется унижаться и дожидаться, пока УК согласится, что с холодом в подъезде или щербатыми ступенями надо что-то делать.

Если результат действий одной подрядной организации не понравился жильцам, они спокойно могут нанять другую, в то время как с УК придется судиться, чтобы доказать, что нанятые ими рабочие сделали плохо.

Пятое: грамотный подход и деловая хватка управляющего может организовать жильцам существенные льготы по квартплате за счет аренды рекламных мест в подъезде и на доске объявлений. Последнее, впрочем, часто приходится не по вкусу местным чиновникам. В столице, например, с приходом Собянина к власти создание ТСЖ стали всячески тормозить, поскольку чиновникам не выгодно, когда у людей снижаются коммунальные расходы.

Тсж или ук: как не ошибиться при выборе

В настоящее время в Петербурге лишь в 19% жилого фонда сформированы ТСЖ или ЖСК, около 80% многоквартирных домов обслуживаются непосредственно управляющими компаниями. Жители еще 7 зданий выбрали такой способ, как непосредственное управление.

По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея, сейчас в городе не сформирован ни один Совет многоквартирного дома, хотя последние изменения в Жилищном кодекс позволяют собственникам создавать этот новый орган управления многоквартирным домом.

Рекомендуем прочесть:  Нострификация в казахстане российского диплома

В свою очередь, Владимир Гайдей полагает, что главный недостаток УК — это сложность получения собственниками информации о самих организациях.

По его словам, после появления Федерального закона N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК обязали предоставлять такие данные.

В законодательстве также прописывается необходимость создания новой государственной структуры — Госжилнадзора. Этот орган должен осуществлять контроль за УК в части предоставления собственникам сведений о компаниях.

Отличия ТСЖ от УК

  1. В таких компаниях, как правило, работают профессионалы, имеющие большой опыт в системе эксплуатации жилых домов и хорошо знающие жилищные законы.
  2. Такие компании оснащены более современным оборудованием и материалами для оказания обслуживающих услуг, чем ТСЖ.
  3. Такие компании всегда имеют в штате квалифицированных юристов, которые тщательно следят за изменениями в законе.
  4. УК в отличие от ТСЖ могут осуществлять ряд эксплуатационных и ремонтных работ самостоятельно без дополнительной оплаты за привлечение подрядчиков.

ТСЖ представляет собой организацию, действующую на некоммерческой основе с целью обеспечения жильцам возможности самостоятельного управления домом.

Товарищество создается по решению собственников квартир посредством проведения их общего собрания по рассмотрению соответствующей повестки.

Управляющая компания или ТСЖ – что выгоднее собственнику

Но на деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно.

И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы.

И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

Нужно помнить, что управляющие компании в первую очередь стремятся извлечь прибыль (в то время как ТСЖ и ЖСК – это некоммерческие организации). Поэтому УК абсолютно не заинтересованы в снижении расходов жильцов на обслуживание дома.

По этой причине на сегодняшний день лучшим способом управления эксперты признают ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией на обслуживание дома. Как высказался Гайдей, это самый надежный и прозрачный способ управления домом для собственников квартир.

То есть все жители дома должны понимать, куда идут средства, при этом они в любой момент могут попросить отчет у председателя ТСЖ, он будет обязан перед ними отчитаться.

Кроме того, товарищество собственников может распоряжаться всем домовым имуществом, в том числе и подвалами, верхними техническими этажами, а также размещать на фасаде здания рекламные щиты – все это поможет пополнить бюджет ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ перед управляющей компанией

  1. Участники имеют право использовать часть имущества для получения прибыли. Например, сдавать территорию в аренду или размещать рекламу.
  2. Голосование и решение насущных проблем жильцам проще осуществлять с помощью ТСЖ, так как нет необходимости доказывать наличие неотложных вопросов управляющей компании.
  3. Любой владелец квартиры может легко проверить финансовую деятельность товарищества.
  4. Сбор средств имеет целевое назначение.
  5. Члены объединения контролируют выбор подрядчиков.
  1. Возможность ведения хозяйственных дел некомпетентными в данных вопросах жильцами.
  2. Задолженность одного участника могут обязать выплачивать остальных участников.
  3. Подрядчики часто завышают цены для ТСЖ на разовые работы.
  4. Часто существует дефицит инструментов и необходимой техники.

05 Авг 2018      toplawyer         247      

Источник: //lawyertop.ru/otpusk/chto-luchshe-zhkh-ili-tszh

Тсж или управляющая компания – что лучше?

Что лучше жкх или тсж

Не всегда соседям удаётся договориться, какую из форм управления выбрать, и одной из причин может быть непонимание, в чем заключается отличие ТСЖ от управляющей компании.

После приватизации жилого фонда собственники начали отвечать не только за квартиры, но и за дома в целом. Начинается эта ответственность с выбора формы управления дома – и нередко данный выбор оказывается сложным.

Отсюда и консерватизм, то есть желание сохранить всё по-старому – предложение что-то поменять воспринимается будто какая-то афера, из-за которой всё станет хуже. Бороться с ним можно только просвещением, а чтобы это было делать удобнее, надо самим в деталях разбираться в вопросе.

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

  • управляющая компания;
  • товарищество собственников жилья;
  • непосредственное управление.

Непосредственное управление. Собственники при нём должны самостоятельно заключать соглашения для снабжения каждым из необходимых им ресурсов: электричество, вода и так далее. Если половина собственников подписывает договор – он будет действовать, в ином случае ресурсоснабжающая компания может его не исполнять. Плату вносит председатель дома, выбранный жильцами.

Такая форма управления подойдет небольшим многоквартирным домам, и считается самой экономной, поскольку число посредников сведено к минимуму. Обслуживание жилья может производиться либо самими собственниками, либо организациями по договору подряда.

Если в доме более 12 квартир, то в любом случае придётся привлечь к обслуживанию управляющую компанию, но с ней будет заключён договор не управления, а подряда.

Главный недостаток при непосредственном управлении – слабая защищённость жильцов законодательством, куда сложнее будет привлечь подрядчика к ответственности за некачественные услуги.

Всё-таки непосредственное управление следует рассматривать как неосновной способ, более распространёнными являются два других – при помощи ТСЖ или УК.

Какую из форм управления выбрать – решать жильцам, а эффективность будет зависеть от множества разных факторов.

Например, ТСЖ будет эффективнее в том случае, если жители готовы тратить своё время на управление и вникать в связанные с ним вопросы, в ином же случае брать дело в свои руки может оказаться вариантом хуже, чем доверить всё УК.

Это наиболее очевидное обстоятельство, но других, менее заметных факторов, ещё немало. Эти-то факторы мы далее и разберём, подробнее рассмотрев, как функционируют УК и ТСЖ, в чём могут оказаться их достоинства и недостатки.

Правовые основы

Основным законодательным актом, регламентирующим вопросы, связанные с формой управления многоквартирным домом, является Жилищный кодекс, в котором этому посвящён раздел VIII. Кроме того, раздел VI также полностью посвящён ТСЖ, подробно раскрывая принципы его функционирования.

Деятельность УК регулируется в нём же, кроме того, в Гражданском кодексе имеются статьи, затрагивающие его, а правила проведения конкурсов по отбору УК излагаются в Постановлении Правительства № 75.

На перечисленном законодательное регулирование управления многоквартирным домом далеко не исчерпывается, существует много других постановлений, указаний и так далее, при помощи которых оно осуществляется.

Управляющая организация

Это коммерческая компания, занимающаяся управлением жильём за плату и выступающая в роли посредника между квартирантами и ресурсоснабжающими организациями. Она собирает деньги с жильцов и вносит оплату за услуги ЖКХ. Также в число её обязанностей входит содержание жилья, его ремонт, благоустройство придомовой территории, организационные моменты.

Для собственников это наиболее простая форма, при которой они почти всё отдают на откуп УК со штатом сотрудников, выполняющих все обязанности по управлению и составлению отчётности. Однако, и недешёвая, ведь этому штату требуется платить.

Плюсы

У УК есть ряд плюсов, обуславливающих то, что эта форма управления домом остаётся популярной. В их числе:

  • Потребуется лишь выбрать компанию, с которой предпочтительнее подписать соглашение, после чего все заботы о доме она возьмёт на себя, и дальнейшее участие собственников в управлении будет минимальным. Разумеется, в случае, если выбор окажется верным.
  • При задержке некоторых жильцов с выплатами УК может сделать их из собственных ресурсов и предотвратить возникновение возможных проблем с поставщиками.
  • Если у компании есть опыт работы на рынке, то у неё налажены контакты с подрядчиками, её сотрудники разбираются в рынке и знают, какие из них надёжны и оказывают качественные услуги, а какие нет. Сами жильцы такими знаниями могут и не располагать, и тем более не имеют налаженных контактов.
  • Обслуживанием дома, как правило, занимаются опытные специалисты, работающие в штате УК, а приходящие новички быстро учатся у них.

Минусы

Есть и ряд недостатков, из-за которых во многих домах собственники предпочитают ТСЖ:

  • Требуется платить за услуги УК, ведь она содержит постоянный штат сотрудников, а кроме того, является коммерческой организацией, и должна генерировать доход.
  • Этот недостаток – продолжение главного достоинства: не всегда руководство УК прислушивается к мнению собственников по вопросам управления, в результате тем иногда приходится либо молча принимать решение УК, либо ставить вопрос о её замене. Кроме того, при жалобах со стороны жильцов решение принимается долго.
  • Всегда есть риски недобросовестной работы: что УК будет экономить на материалах и объеме работ, не платить ресурсоснабжающим организациям и совершать другие нарушения, от которых в конечном счёте пострадают жильцы.
  • Если компания не просто задолжает, но ещё и обанкротится, то вряд ли жильцам удастся вернуть деньги.
  • Если компания управляет сразу несколькими домами, то деньги на ремонт одного из них могут уйти на другой, в то время как жильцам первого придётся дожидаться своей очереди ещё несколько лет. И они могут не дождаться вовсе – смотрите предыдущий пункт.

Подытоживая плюсы и минусы, стоит отметить, что минимальное личное участие в управлении делает этот вариант предпочтительным для людей, которые не против даже немного переплатить, но не имеют лишнего свободного времени, чтобы тратить его на заботы о доме. От услуг управляющей компании в любой момент можно отказаться, и организовать ТСЖ, однако, согласно статистике, примерно в 75% многоквартирных домов в России прибегают к помощи УК – следовательно, её преимущества многие находят достаточно весомыми.

Товарищество собственников жилья

Но свои сильные стороны (как и слабые) имеет также и ТСЖ. Это некоммерческая организация жильцов, призванная управлять делами дома. Несмотря на некоммерческую основу, ТСЖ является юридическим лицом, должно быть зарегистрировано в установленном порядке, обладать своей печатью и банковским счётом.

ТСЖ создаётся на неопределённый срок, если больше половины жильцов выбирают этот вариант, управленческую деятельность в нём должны будут вести правление и председатель.

Преимущества

Основные преимущества, из-за которых нередко собственники жилья делают выбор в пользу ТСЖ даже при том, что это требует от них определённых усилий:

  • Непосредственное управление остаётся в их руках, и возможности по влиянию на дела дома у каждого из собственников куда как шире, чем под управлением УК.
  • Больше уверенности, что собранные на содержание дома деньги действительно полностью пойдут на него, поскольку деятельность ТСЖ прозрачнее, жильцы сами формируют бюджет, устанавливают размеры платежей.
  • ТСЖ выбирает эксплуатирующую организацию и контролирует её деятельность, а при необходимости меняет её. УК делает то же самое, но это нивелируется для жильцов тем, что они мало влияют на саму УК.
  • Свободное распоряжение местами общего пользования, позволяющее устроить игровые или спортивные площадки, парковку, сдавать в аренду нежилые площади из общедомового имущества и получать доход от этого, затем пуская его на ремонт дома. ТСЖ вправе даже строить дополнительные помещения, входящие затем в общее имущество, чтобы сдавать их в аренду.

Недостатки

Но присущи ТСЖ и определённые минусы. Выделим важнейшие из них:

  • Коммунальные платежи в некоторых случаях могут оказаться выше из-за дополнительных взносов, которые требуются, чтобы содержать общее имущество, оплачивать работу органов управления, юристов, бухгалтеров.
  • При создании ТСЖ требуется, чтобы «за» проало простое большинство жильцов. Следовательно, мнение остальных не принимается в расчёт, и им остаётся лишь смириться.
  • Сложность управления – при отсутствии у участников соответствующего опыта наверняка будет сделано немало ошибок при подборе компаний для сотрудничества, и в других вопросах управления. Поэтому важно, чтобы было хотя бы несколько опытных в вопросах жилищного управления людей, которые могли бы взять на себя инициативу, и жильцы в целом могли договариваться по важным вопросам, иначе работа ТСЖ будет существенно осложнена.
  • Если жильцы в доме социально неоднородны, то придётся столкнуться с требованиями к благоустройству и эксплуатации совершенно разного уровня, поскольку одни будут движимы в первую очередь желанием повысить комфорт, а другие – минимизировать траты. Потому при неоднородности населения дома рекомендуется обращаться к услугам УК.
  • Сложности при борьбе с должниками – долги с неплательщиков взыскать можно лишь через суд, на что уходит очень много времени. При этом механизмов, позволявших бы ТСЖ платить недостающее не из средств тех, кто платит вовремя, законодательством не предусмотрено. В результате долги могут накапливаться и достигать больших размеров.

Из-за сложности этого варианта управления иногда практикуется смешанная форма, когда создаётся ТСЖ и заключает договор с УК – тогда эксплуатацию осуществляет УК, но ТСЖ контролирует её действия и расходы.

Основные различия

Первое, что стоит выделить, – некоммерческий характер ТСЖ и, соответственно, коммерческий – УК.

Из-за того, что получение дохода не является целью ТСЖ, ей нет смысла завышать расходы, чтобы получить от жильцов больше средств.

Проще и контролировать расходы, выше прозрачность, также имеется личная заинтересованность участников в достижении положительного результата, поскольку речь идёт о доме, в котором они сами живут.

С другой стороны, УК имеет профессиональный штат, компания создаётся именно для того, чтобы управлять многоквартирными домами, и её сотрудники имеют опыт в этом деле, у компании налажены контакты с поставщиками. Кроме того, поскольку их деятельность профессиональна, она строже регулируется законодательством, определённее ответственность перед жильцами.

Однако работу УК подчас сложнее контролировать, и проверить, на что ушли средства. При недовольстве деятельностью управляющей компании придётся либо разбираться при помощи надзорных органов, либо дожидаться окончания контракта, чтобы затем поменять его условия или обратиться к другой УК.

Ещё один значимый параметр, по которому они могут отличаться, – степень участия в вопросах, касающихся дома. Если создано ТСЖ, то жильцы могут и даже должны принимать активное участие в обсуждениях, при УК же они сводятся к минимуму, и повлиять на её решения довольно сложно.

Но вместе с влиянием приходит и ответственность, и необходимость решать организационно-технические вопросы. Так, если в доме создана ТСЖ, то именно жильцам придётся заниматься ведением документации, расчётами, договариваться с поставщиками – обычно всё это берёт на себя УК.

Следовательно, требуется, чтобы в доме проживали люди, способные заниматься такими вопросами, и располагающие временем на них.

Выбор способа управления

Исходя из всего указанного выше, и стоит делать выбор, заранее определив, есть ли в доме люди, которые будут заниматься делами ТСЖ, доверяет ли им большинство собственников, видят ли жильцы вообще необходимость прибегать к услугам ТСЖ и так далее.

Нет какого-то одного мнения относительно того, какая из двух этих форм выгоднее, а согласно статистике, дома под управлением УК и ТСЖ соотносятся примерно как 3 к 1, что можно отнести на счёт большей сложности второго варианта – но вместе с тем, это сравнение всё же не 10 к 1.

Потому выбор будет зависеть от специфики каждого конкретного дома – преобладают ли в нём люди, которые хотят просто платить и не задумываться о вопросах управления, или же способные активисты, готовые тратить время на самостоятельное решение проблем.

И не стоит забывать также про вариант организации ТСЖ и заключения договора с УК, он также имеет свои преимущества.

Источник: //pravo.estate/kvartira/zhkh/tszh-ili-uk/

Юрист МСК
Добавить комментарий